□本报记者 张军

起伏性吃紧,叠添疫情影响,众家房企涉及债券违约。同时,房企近期融资成本有所走高,待偿债务周围较大。有机构统计数据表现,房企年内待偿债务仅人民币债就超过2500亿元。

在“三道红线”对房企有息债务周围邃密化管控下,现金流坦然更显得主要。有行家外示,出售回款是房企偿债、改善起伏性的主要资金来源,房企需添大营销促出售,升迁回款速度,保障现金流坦然。

众家房企违约

泰禾集团10月10日晚公告称,由于公司债券周围重大、融资成本高企、债务荟萃到付等题目,公司起伏性展现难得,无法依时完善公司债券H7泰禾02本息兑付。H7泰禾02发走周围30亿元,票面利率7.5%,本次答兑付本息17.18亿元。

按照公告,截至2020年8月15日,泰禾集团已到期未璧还借款349亿元,尚有未支付利息43.32亿元。

自7月6日17泰禾MTN001违约以来,泰禾集团已有众只债券违约。8月4日,17泰禾MTN002违约;8月15日,17泰禾01违约。

有房企债券因违约停牌。中信建投9月14日称,因天房集团16天房04债券违约,从2020年9月15日开市首,16天房04、16天房03停牌。中信建投正是上述2只债券受托管理人。

在此之前,上交所吐露,天房集团16天房04答于9月8日回售债券本金7亿元、回售债券利息5390万元,但天房集团现在资金主要,未能足额筹措兑付资金,无法依时足额偿付本期债券回售日搪塞本息。

早前,19新华联控SCP002、15新华联控MTN001未能依时兑付本息。公司在有关公告中挑及,受今年疫情影响,公司所属文化旅游、商业零售等营业受重创,1-2月缩短经营回款超过60亿元。添之不息“降杠杆、民企融资难发债难”影响,导致起伏资金极为主要。

也有房企在债券到期前就兑付题目与投资者疏导。9月11日媒体报道,泛海控股正与投资人疏导,期待对15泛海MTN001仅兑付10%,将其余未兑付片面置换成新券。

泛海控股那时回复中国证券报记者称,由于中票要到10月中旬到期,置换方案现在只是探讨阶段,不论置换照样直接兑付,都是方案选项,最后方案会足够考虑与中票持有人疏导情况。

中金公司研报称,房企近年出售添速回落,融资收紧,前期债务不息到期导致起伏性压力上升,走业名誉风险边际上升。2020年半年报表现,房地产企业总体债务短期化主要,“货币资金/短期债务”指标自2015年以来首次破1。

“在融资趋紧背景下,周围实力、资金实力等因素的主要性上升。周围较幼、前期激进膨胀致资金趋势主要房企,或陷入融资难度添大、口碑下滑影响出售的凶性循环,导致该类房企债务违约风险增补。”苏宁金融钻研院陶金在批准中国证券报记者采访时外示。

债务端承压

就房企近期融资情况来看,融资周围、成本环比双双走高。

克而瑞地产钻研中央数据表现,95家典型房企9月债权融资总额1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比消极3.8%。境内债权融资803.41亿元,环比上升6.4%,同比上升33.8%;境外债权融资268.98亿元,环比上升21.7%,同比消极35.9%。9月,境内债权融资额保持3月以来的强劲外现。

9月,房企债券融资总额651.44亿元,环比上升16.6%,同比上升25.7%。境外债融资242.54亿元,环比上涨29.1%,同比消极30.4%;境内债408.90亿元,环比上涨10.3%,同比上涨140.8%。

从成本端来看,房企9月平均融资成本为5.53%,环比上升0.19个百分点。境内平均融资成本为4.84%,为年内单月最高均值。克而瑞地产钻研中央称,境内债成本走高主要是融资环境进一步收紧,稀奇是“三道红线”融资规则下,房企境内融资成本进一步上升。如华夏愉快2020年公开发走公司债券(第一期)12.5亿元公司债的票面利率为7.09%。

有的房企同时从融资和债务组织方面着手。从融资方式看,房企开发贷等矮成本融资增补。众家房企此前公告称,拟下调存续债券票面利率。从已公告拟下调的债券看,众是2017年、2018年发走的较高票面利率的债券。

同时,房企年内待偿债务周围较大。Wind数据表现,如泛海控股15亿周围15泛控01将于12月到期;碧桂园10亿周围15碧园01将于12月月终到期;绿城中国6亿周围美元债绿城中国4.55%N20201110将于11月到期。

贝壳钻研院数据表现,9-12月房企债务到期周围约3603亿元,较2019年同期添长68%。11月到期债务周围最大,达1071亿元。

彭博数据表现,境内房企10-12月到期的人民币债券周围别离约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元;同期到期的美元债别离约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。

保障现金流

“出售回款是房企偿债、改善起伏性的主要资金来源。面对债务和现金流压力,房企更答添大营销形式促出售,添快回款保障现金流坦然。”陶金外示。

对房企来说,“金九银十”正是其营销促销“抢收”时点。如9月23日,中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折首”运动,遮盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。华润置地9月21日至10月31日期间推出“中秋国庆购房节”运动,全国6大区70+城市200+项现在参与,包括精选特价房源、公寓/商铺/车位折上折、选举成交奖励升级等优惠。

同时,房企积极推盘迎相符促销。以北京市场为例,在“金九”成色不能情况下,“十一”前三天,北京12个项现在获得预售允诺证,片面项现在获证当日即开盘出售。

恒大集团官微表现,10月8日,公司在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包优等城市推出9个新项现在;截至当日下昼1:30,签约出售额超80亿元。中国恒大9月1日至10月8月,实现相符约出售额1416.3亿元。

华安证券认为,进入四季度,房企有看一连积极添推态势,首套房贷利率自年头以来稳中有降,挑振需要开释,头部房企有看维持较优外现,实现稳步添长。

同时,在“三道红线”融资新规对房企有息债务周围邃密化管控下,房企一方面经过配售新股、分拆旗下资产上市等方式添权好、已足融资需要;另一方面经过出售欠债较高标的等方式降矮欠债,优化债务组织。

诸葛找房数据钻研中央分析师陈霄认为,在现在融资环境下,房企答保证现金流坦然、提防各类金融风险。郑重拿地,添大营销力度,拓展营销渠道,添速出售回款。在发展战略上,实现由重周围向重质量转折。

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